Öffentliches Baurecht regelt, unter welchen Voraussetzungen bauliche Anlagen errichtet, geändert, genutzt oder beseitigt werden dürfen. Es schützt öffentliche Interessen wie Sicherheit, Gesundheit, Ortsbild, geordnete Bebauung und die Einhaltung raumordnungsrechtlicher Vorgaben. Es geht also nicht um Verträge zwischen Privaten, sondern um das Verhältnis zwischen Bauwerber und Behörde.
Wer das öffentliche Baurecht regelt
Das Bauwesen fällt in Österreich grundsätzlich in die Zuständigkeit der Länder. Deshalb gibt es kein einheitliches österreichisches Baugesetz, sondern neun Landesrechtsordnungen mit jeweils eigenen Bauordnungen und bautechnischen Vorschriften. Wer bauen will, muss daher immer das Recht jenes Bundeslandes prüfen, in dem das Grundstück liegt.
Zum öffentlichen Baurecht gehören vor allem:
- die jeweilige Bauordnung des Bundeslandes,
- bautechnische Vorschriften,
- raumordnungsrechtliche Vorgaben wie Flächenwidmung und Bebauungsplan,
- allgemeines Verfahrensrecht, insbesondere das AVG, soweit das Landesrecht nichts Besonderes vorsieht.
In der Praxis ist öffentliches Baurecht eng mit dem Raumordnungsrecht verbunden. Ein Vorhaben kann bautechnisch zulässig sein und dennoch daran scheitern, dass die geplante Nutzung auf dem Grundstück nach Flächenwidmung oder Bebauungsplan nicht erlaubt ist.
Worum es im Bauverfahren geht
Ein Bauverfahren prüft nicht nur, ob ein Gebäude technisch ausführbar ist. Die Behörde kontrolliert vor allem, ob das Vorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Vorgaben vereinbar ist. Dazu zählen je nach Landesrecht insbesondere:
- die Zulässigkeit der Bebauung auf dem konkreten Grundstück,
- Abstände, Gebäudehöhe, Bebauungsweise und Ausnutzbarkeit,
- Standsicherheit, Brandschutz, Hygiene und Benutzbarkeit,
- der Schutz von Nachbarrechten, soweit das Gesetz solche Rechte vorsieht,
- besondere Anforderungen etwa im Altstadt-, Ortsbild-, Natur- oder Denkmalschutzrecht.
Welche Fragen tatsächlich geprüft werden, hängt vom jeweiligen Landesrecht und von der Art des Vorhabens ab.
Welche Arten von Bauvorhaben es gibt
Die Landesgesetze unterscheiden meist zwischen bewilligungspflichtigen, anzeigepflichtigen und bewilligungsfreien Vorhaben. Die genaue Einordnung ist nicht in allen Bundesländern gleich.
Bewilligungspflichtig sind typischerweise größere oder rechtlich heikle Vorhaben, etwa der Neubau eines Gebäudes, wesentliche Umbauten oder bestimmte Nutzungsänderungen. Hier ist vor Baubeginn ein Bescheid der Baubehörde erforderlich.
Anzeigepflichtige Vorhaben müssen der Behörde gemeldet werden, lösen aber nicht immer ein volles Bewilligungsverfahren aus. Ob und unter welchen Voraussetzungen mit der Ausführung begonnen werden darf, richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht.
Bewilligungsfrei sind nur bestimmte, gesetzlich genau erfasste Maßnahmen. Auch solche Vorhaben sind aber nicht automatisch in jeder Hinsicht zulässig. Sie müssen etwa trotzdem den raumordnungsrechtlichen Vorgaben, bautechnischen Mindestanforderungen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Beschränkungen entsprechen.
Ablauf einer Baubewilligung
Wer eine Baubewilligung braucht, muss bei der zuständigen Baubehörde ein Ansuchen einbringen. Zuständig ist häufig der Bürgermeister als Baubehörde erster Instanz; in manchen Fällen gelten besondere Zuständigkeitsregeln.
Dem Ansuchen sind je nach Landesrecht Unterlagen anzuschließen, vor allem:
- Pläne und Baubeschreibungen,
- Angaben zum Grundstück,
- gegebenenfalls statische oder technische Nachweise,
- Unterlagen zu betroffenen Nachbargrundstücken.
Im Verfahren haben regelmäßig der Bauwerber und, soweit das Gesetz ihnen subjektiv-öffentliche Rechte einräumt, auch Nachbarn Parteistellung. Nachbarrechte bestehen nicht grenzenlos. Maßgeblich ist immer, welche konkreten Rechte das jeweilige Landesgesetz schützt, etwa bestimmte Abstands- oder Immissionsfragen.
Die Behörde kann eine mündliche Verhandlung durchführen und holt bei Bedarf Gutachten oder Stellungnahmen ein. Am Ende steht ein Bescheid, mit dem die Bewilligung erteilt, mit Auflagen verbunden oder versagt wird.
Baubeginn, Bauausführung und Benützung
Mit einem bewilligungspflichtigen Vorhaben darf grundsätzlich erst begonnen werden, wenn die erforderliche Bewilligung vorliegt. Viele Landesgesetze knüpfen daran weitere Voraussetzungen, etwa die Bestellung einer geeigneten Bauleitung oder Bauführung, die Einhaltung genehmigter Pläne und die Möglichkeit behördlicher Kontrollen.
Während der Ausführung kann die Behörde Bauaufsicht ausüben. Werden Auflagen missachtet oder ohne erforderliche Bewilligung gebaut, kommen baupolizeiliche Maßnahmen in Betracht. Dazu gehören je nach Rechtslage etwa Baustopp, Behebungsauftrag oder Auftrag zur Herstellung des rechtmäßigen Zustands.
Die bloße Fertigstellung eines Bauwerks bedeutet nicht immer, dass es schon rechtmäßig benützt werden darf. Je nach Landesrecht ist eine Fertigstellungsanzeige, eine Benützungsfreigabe oder eine Benützungsbewilligung erforderlich.
Warum Nachbarrechte im Baurecht so wichtig sind
Im öffentlichen Baurecht spielen Nachbarrechte eine große Rolle. Nachbarn können aber nicht jede objektive Rechtswidrigkeit geltend machen. Sie können sich nur auf jene Vorschriften stützen, die ihnen nach dem jeweiligen Landesrecht gerade auch zum Schutz ihrer Interessen eingeräumt sind.
Deshalb ist es im Bauverfahren wichtig, sauber zwischen öffentlichen Interessen und subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten zu unterscheiden. Nicht jeder Verstoß gegen Baurecht hilft auch einem Nachbarn im Rechtsmittelverfahren.
Quellen
- Art. 15 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG), RIS.
- Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG), insbesondere §§ 1, 58 und 58a, RIS.
- Bauordnung für Wien, RIS.
- NÖ Bauordnung 2014, RIS.
- Vitek/Vitek, Baurecht, 3. Auflage, MANZ Verlag.
- Wolfgang Pallitsch, BauR NÖ Niederösterreichisches Baurecht, Linde Verlag.
- Wiener Baurecht, Verlag Österreich.
