Wohnungseigentumsrecht regelt, wie an einer Wohnung, an sonstigen selbständigen Räumlichkeiten oder an einem Kfz-Abstellplatz auf einer Liegenschaft ein besonderes Recht begründet und ausgeübt wird. Wohnungseigentum ist in Österreich kein bloßes Nutzungsrecht, sondern ein dingliches Recht: Der Wohnungseigentümer ist Miteigentümer der gesamten Liegenschaft und darf sein Wohnungseigentumsobjekt zugleich ausschließlich nutzen und darüber grundsätzlich allein verfügen.
Was ist Wohnungseigentum?
Das Wohnungseigentum ist im Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) geregelt. Nach dem Gesetz kann Wohnungseigentum an einer Wohnung, an einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder an einem Abstellplatz für Kraftfahrzeuge bestehen. Typische Beispiele für sonstige selbständige Räumlichkeiten sind Geschäftslokale, Ordinationsräume oder getrennt begehbare Lagerräume.
Zum Wohnungseigentum kann auch Zubehör gehören. Das sind etwa Kellerabteile, Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerflächen, die zwar nicht Teil des eigentlichen Objekts sind, aber einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet werden.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem Wohnungseigentumsobjekt und den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Allgemeine Teile sind jene Bereiche, die nach ihrer Zweckbestimmung allen Miteigentümern dienen oder für den Bestand und die Sicherheit des Hauses erforderlich sind, etwa Stiegenhaus, Fassade, Dach oder tragende Mauern.
Wie wird Wohnungseigentum begründet?
Wohnungseigentum setzt zunächst Miteigentum an der Liegenschaft voraus. Es entsteht nicht schon durch Kauf einer bestimmten Wohnung im alltäglichen Sinn, sondern erst durch die rechtliche Begründung und die grundbücherliche Eintragung.
In der Praxis wird Wohnungseigentum meist durch schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer begründet. Dafür braucht es insbesondere eine taugliche Nutzwertfestsetzung und die Eintragung im Grundbuch. Der Alleineigentümer einer Liegenschaft kann außerdem vorläufiges Wohnungseigentum begründen, um Wohnungseigentumseinheiten rechtlich vorzubereiten.
Das WEG enthält daneben eigene Schutzbestimmungen für Wohnungseigentumsbewerber. Diese Regeln sind vor allem dann wichtig, wenn Personen ein Objekt erwerben wollen, das rechtlich erst in Wohnungseigentum überführt werden soll.
Die Eigentümergemeinschaft
Alle Wohnungseigentümer zusammen bilden die Eigentümergemeinschaft. Sie ist nach dem Gesetz eine juristische Person, soweit es um die Verwaltung der Liegenschaft geht. Das ist praktisch wichtig, weil die Eigentümergemeinschaft in Verwaltungsangelegenheiten Verträge abschließen, Forderungen geltend machen und auch geklagt werden kann.
Zur Eigentümergemeinschaft gehören etwa Entscheidungen über:
- die Erhaltung allgemeiner Teile des Hauses,
- den Abschluss von Versicherungen,
- die Beauftragung von Professionisten,
- die Bildung und Verwendung der Rücklage,
- die Bestellung eines Verwalters.
Nach außen wird die Eigentümergemeinschaft im Regelfall durch den Verwalter vertreten. Ist kein Verwalter bestellt, gelten dafür die gesetzlichen Vertretungsregeln.
Verwaltung, Kosten und Rücklage
Ein Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts ist die Verwaltung der Liegenschaft. Das Gesetz unterscheidet dabei zwischen Angelegenheiten der ordentlichen und der außerordentlichen Verwaltung. Für viele Maßnahmen reicht ein Mehrheitsbeschluss; bei weitergehenden Veränderungen gelten strengere Anforderungen.
Die Wohnungseigentümer müssen die Aufwendungen der Liegenschaft tragen. Dazu zählen etwa Betriebskosten, Erhaltungsarbeiten, Verwaltungskosten und andere gemeinschaftliche Lasten. Maßgeblich ist grundsätzlich der gesetzliche oder vereinbarte Aufteilungsschlüssel; das WEG enthält dazu eigene Regeln.
Besondere Bedeutung hat die Rücklage. Sie dient dazu, künftige Aufwendungen für die Liegenschaft, vor allem Erhaltungsarbeiten und größere Verbesserungen, finanzieren zu können. Die Rücklage gehört nicht einzelnen Eigentümern persönlich, sondern ist der Eigentümergemeinschaft zugeordnet.
Beschlüsse und Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer
Viele Fragen des Zusammenlebens im Wohnungseigentum werden durch Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft entschieden. Das betrifft etwa Sanierungen, Hausordnungsthemen, die Beauftragung des Verwalters oder bestimmte bauliche Maßnahmen.
Ein einzelner Wohnungseigentümer ist dabei nicht rechtlos. Er kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen Beschluss gerichtlich anfechten, wenn formelle oder inhaltliche Mängel vorliegen. Daneben kennt das WEG besondere Ansprüche, etwa bei Fragen der Verwaltung oder bei Änderungen am eigenen Objekt.
Wer an seinem Wohnungseigentumsobjekt oder an allgemeinen Teilen des Hauses Änderungen vornehmen will, darf das nicht immer frei tun. Entscheidend ist, ob dadurch schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer, das Erscheinungsbild des Hauses oder allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind. Das WEG enthält dafür eigene Voraussetzungen.
Besonderheiten in der Praxis
Wohnungseigentum verbindet Alleinbenutzung und gemeinschaftliche Bindung. Gerade daraus entstehen typische Konflikte: Wer muss welche Kosten tragen? Welche Arbeiten darf die Eigentümergemeinschaft beschließen? Darf ein Eigentümer baulich etwas verändern? Und wer vertritt die Gemeinschaft nach außen?
Für die Beantwortung solcher Fragen reicht oft nicht der Blick auf den Kaufvertrag allein. Maßgeblich sind vor allem das WEG 2002, die Eintragungen im Grundbuch, eine allfällige Wohnungseigentumsvereinbarung, die Nutzwertfestsetzung und wirksame Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
Das Wohnungseigentumsrecht ist daher ein Bereich, in dem Sachenrecht, Vertragsrecht und Verfahrensrecht eng zusammenwirken. Für Laien ist vor allem wichtig: Eigentum an einer Wohnung bedeutet im Wohnungseigentum fast nie völlige rechtliche Unabhängigkeit, sondern immer auch Teilhabe an einer gesetzlich geregelten Gemeinschaft.
Quellen
- § 2 Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002), RIS.
- § 3 Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002), RIS.
- § 18 Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002), RIS.
- § 24 Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002), RIS.
- § 29 Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002), RIS.
- § 31 Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002), RIS.
- § 32 Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002), RIS.
- Hausmann/Vonkilch (Hrsg), Österreichisches Wohnrecht – WEG, Verlag Österreich.
- Illedits/Illedits-Lohr, Wohnungseigentum kompakt, 8. Auflage, LexisNexis Österreich.
- Pittl, Handbuch Wohnungseigentumsrecht, MANZ Verlag.
