Im Wohnungseigentumsrecht ist nicht der Begriff Gemeinschaftseigentum, sondern vor allem der Begriff allgemeine Teile der Liegenschaft gebräuchlich. Darunter versteht man jene Teile der Liegenschaft, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung eine ausschließliche Nutzung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer nicht zulässt.
Was dazugehört
Zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zählen typischerweise etwa Stiegenhäuser, Dächer, Fassaden, Verkehrsflächen, Heizungsräume oder andere Bereiche, die dem Haus insgesamt dienen. Auch ein Garten kann allgemeiner Teil sein, wenn er entsprechend gewidmet ist.
Rechtliche Bedeutung
An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Wohnungseigentum besteht nur an bestimmten wohnungseigentumstauglichen Objekten, also etwa an Wohnungen, sonstigen selbständigen Räumlichkeiten oder Abstellplätzen. Die allgemeinen Teile bleiben dem Miteigentum aller Wohnungseigentümer zugeordnet.
Verwaltung und Erhaltung
Die Verwaltung der allgemeinen Teile erfolgt durch die Eigentümergemeinschaft. Sie ist für die Liegenschaft eine eigene juristische Person und entscheidet insbesondere über Erhaltungsarbeiten, Reparaturen, Rücklagen und die Bestellung einer Hausverwaltung. Die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft gehört zu den zentralen Aufgaben der Verwaltung.
Praxis
In der Praxis ist oft entscheidend, ob ein bestimmter Gebäudeteil allgemeiner Teil oder Teil eines Wohnungseigentumsobjekts ist. Das ist etwa bei Gärten, Terrassen, Leitungen oder baulichen Änderungen wichtig. Die Beurteilung richtet sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz, der Widmung, dem Nutzwertgutachten und den konkreten Vereinbarungen im Einzelfall.
Quellen
- RIS Wohnungseigentumsgesetz 2002
- RIS § 2 WEG 2002
- oesterreich.gv.at Allgemeines zur Eigentümergemeinschaft
- oesterreich.gv.at Verwaltung der Liegenschaft
Fachbücher und Kommentare
- Pittl Raimund Handbuch Wohnungseigentumsrecht, 2. Auflage, MANZ, 2025
- Illedits Alexander Wohnungseigentum, 7. Auflage, LexisNexis Österreich, 2022
- Feil Erich, Marent Martin, Preisl Hermann WEG Wohnungseigentumsgesetz Kommentar mit Mustersammlung, Linde, 2014
