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Zum Pachtzins für eine Schutzhütte während der COVID-19-Pandemie

Nach den Anordnungen in der 2. bis 4. COVID-19-Schutzmaßnahmenverordnung galten Schutzhütten als Beherbergungsbetriebe, deren Betreten zum Zweck der Inanspruchnahme von Dienstleistungen untersagt war. Eine Schutzhütte war infolge dieser Betretungsverbote zur Gänze unbrauchbar im Sinn des § 1104 ABGB.

Die Klägerin hatte der Beklagten eine Schutzhütte verpachtet. Sie erhob eine Pachtzins- und Räumungsklage. Die Vorinstanzen wiesen einen Großteil des Zahlungsbegehrens ab, weil die Schutzhütte während des Lockdowns vom 3. 11. 2020 bis 18. 5. 2021 zur Gänze unbrauchbar gewesen sei. Da dennoch ein Pachtzinsrückstand vorlag, gaben sie dem diesbezüglichen Zahlungs- und dem Räumungsbegehren statt.

Der Oberste Gerichtshof wies die gegen das Berufungsurteil von beiden Parteien erhobenen außerordentlichen Revisionen zurück.

Nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung ist die COVID-19-Pandemie als „Seuche“ im Sinn des § 1104 ABGB zu werten. Führen aufgrund dieser Pandemie durch Gesetz oder Verordnung angeordnete Betretungsverbote für Geschäftsräume in Bestandobjekten zu deren gänzlicher Unbenutzbarkeit, ist sowohl auf Miet- als auch auf Pachtverträge § 1104 ABGB anzuwenden; bloß teilweise Unbenutzbarkeit führt hingegen zur Anwendung des zwischen Miet- und Pachtverträgen differenzierenden § 1105 ABGB.

Ob gänzliche oder nur teilweise Unbrauchbarkeit vorliegt, ist – ausgehend vom vereinbarten Geschäftszweck – anhand eines objektiven Maßstabs zu beurteilen, wobei die Beweispflicht für die mangelnde Brauchbarkeit den Bestandnehmer trifft. Bei der Beurteilung der Brauchbarkeit kommt es stets auf die Umstände des Einzelfalls an. Zwar kann die objektiv bestehende Möglichkeit, ein Liefer- oder Abholservice anzubieten, eine zumindest teilweise Brauchbarkeit begründen. Das trifft aber dann nicht zu, wenn – etwa aufgrund des fehlenden Kundenkreises – ein nachhaltiges Verlustgeschäft zu erwarten gewesen wäre. Dass dies hier nach Annahme der Vorinstanzen der Fall war, ist im Hinblick auf die exponierte Lage und die fehlende Verkehrsanbindung der Schutzhütte jedenfalls vertretbar.

Das bloße Belassen des Inventars in den Räumen ist keine „Nutzung“ des Bestandobjekts zum vertraglich vereinbarten (Geschäfts-)Zweck. Nichts anderes kann für eingelagerte Lebensmittel gelten, die zur Zubereitung und Verköstigung künftiger Gäste des Betriebs bestimmt waren, aber wegen der Betretungsverbote nicht in diesem Sinn verwendet werden konnten. Daraus konnte die Beklagte ebenso wenig einen dem Geschäftszweck zuzuordnenden Gebrauchsnutzen ziehen wie aus der bloßen Erhaltung und Verwaltung des Pachtobjekts.

Zum Volltext im RIS.

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