Bauverbot ist im österreichischen Recht kein einheitlich definierter Allgemeinbegriff. Gemeint ist meist, dass auf einem Grundstück gar nicht oder nur sehr eingeschränkt gebaut werden darf. Die rechtlichen Gründe dafür sind je nach Materie unterschiedlich. In der Praxis geht es vor allem um Bausperren im Raumordnungsrecht, um bauordnungsrechtliche Bauverbote und um Nutzungsbeschränkungen etwa durch Naturschutz, Wasserrecht oder Gefahrenzonen. Man muss daher immer prüfen, welche Rechtsgrundlage die Beschränkung trägt.
Was bedeutet ein Bauverbot praktisch?
Ein Bauverbot bedeutet nicht in jedem Fall, dass auf einer Liegenschaft überhaupt nichts mehr möglich ist. Häufig ist die Rechtslage abgestuft:
- bestimmte Vorhaben sind unzulässig, andere bleiben möglich;
- eine Beschränkung gilt nur vorübergehend;
- ein Vorhaben ist nur dann unzulässig, wenn es einem konkreten Planungsziel widerspricht;
- für Ausnahmen kann eine besondere Bewilligung vorgesehen sein.
Gerade im österreichischen Raumordnungsrecht der Länder ist ein „Bauverbot“ oft keine absolute Sperre, sondern eine Sicherung künftiger Planungsentscheidungen. Das zeigt sich etwa in Niederösterreich, Tirol und Salzburg, wo Bausperren an laufende oder beabsichtigte Planungsmaßnahmen anknüpfen und nur solche Vorhaben verhindern sollen, die den Zweck der Bausperre gefährden. ([ris.bka.gv.at](https://www.ris.bka.gv.at/NormDokument.wxe?Abfrage=LrNO&Anlage=&Artikel=&FassungVom=2022-07-29&Gesetzesnummer=20001080&Paragraf=35&ShowPrintPreview=True&Uebergangsrecht=&))
Bausperre als typischer Fall
Am häufigsten ist mit „Bauverbot“ eine Bausperre gemeint. Sie dient dazu, die spätere Raumplanung nicht durch voreilige Bauvorhaben zu unterlaufen. Zuständig ist je nach Landesrecht in der Regel die Gemeinde durch Verordnung.
Die konkrete Ausgestaltung ist in Österreich nicht bundesweit einheitlich, weil das Raumordnungsrecht großteils Landesrecht ist. Typisch ist aber folgendes Modell:
- Es gibt ein Planungsziel, etwa die Änderung eines Flächenwidmungsplans oder Bebauungsplans.
- Zur Sicherung dieses Ziels wird für bestimmte Flächen eine Bausperre erlassen.
- Während dieser Zeit dürfen Vorhaben nicht bewilligt werden, wenn sie dem Planungsziel widersprechen.
So bestimmt etwa § 35 NÖ Raumordnungsgesetz 2014, dass Vorhaben nach der NÖ Bauordnung unzulässig sind, wenn durch sie der Zweck der Bausperre gefährdet würde. Das Tiroler § 75 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 knüpft die Bausperre ausdrücklich an die Sicherung konkreter Planungsziele. Das Salzburger § 21 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 sieht ebenfalls eine Bausperre mit bestimmten Rechtswirkungen vor und regelt auch Fälle, in denen trotz rechtskräftiger Baubewilligung noch eine besondere Bewilligung für die Ausführung nötig ist. ([ris.bka.gv.at](https://www.ris.bka.gv.at/NormDokument.wxe?Abfrage=LrNO&Anlage=&Artikel=&FassungVom=2022-07-29&Gesetzesnummer=20001080&Paragraf=35&ShowPrintPreview=True&Uebergangsrecht=&))
Kein einheitliches österreichisches Bauverbot
Wer wissen will, ob auf einer Liegenschaft ein Bauverbot besteht, kann sich nicht auf einen einzigen österreichischen Gesetzesparagraphen stützen. Entscheidend sind vor allem:
- Flächenwidmung und Bebauungsplanung,
- landesrechtliche Bauordnungen,
- Raumordnungsgesetze der Länder,
- Sondermaterien wie Naturschutz-, Wasser-, Forst- oder Denkmalschutzrecht.
Ein gutes Beispiel für eine spezielle bauordnungsrechtliche Lösung ist Wien: Nach § 8 Bauordnung für Wien besteht für das von Bebauungsplänen nicht erfasste Stadtgebiet bis zur Festsetzung dieser Pläne eine Bausperre. Baubewilligungen sind dort nicht schlechthin ausgeschlossen, aber an besondere Voraussetzungen gebunden. ([ris.bka.gv.at](https://www.ris.bka.gv.at/eli/lgbl/WI/1930/11/P8/LWI40010019?))
Auch die Rechtsprechung zeigt, dass man genau unterscheiden muss. Der Verwaltungsgerichtshof hat etwa zum oberösterreichischen Recht festgehalten, dass eine Bausperre beziehungsweise ein Neuplanungsgebiet kein absolutes Bauverbot bewirkt. Ebenso folgt aus Grünlandwidmungen nicht automatisch ein allgemeines Bauverbot. ([ris.bka.gv.at](https://www.ris.bka.gv.at/JudikaturRechtssaetze.wxe?Abfrage=Vwgh&Dokumentnummer=JWT_2001160192_20010426X00&))
Woraus können Bauverbote sonst noch folgen?
Ein Bauverbot oder eine vergleichbare Baubeschränkung kann sich auch aus anderen öffentlichen Interessen ergeben. Typische Fälle sind:
- Naturgefahren, etwa Gefährdung durch Lawinen, Hochwasser, Wildbach oder Mure;
- Naturschutz, wenn ein Gebiet besonders geschützt ist;
- Wasserrecht, etwa in Schutz- und Schongebieten;
- Denkmalschutz, wenn an einem geschützten Objekt oder in seinem Umfeld nicht frei gebaut werden darf;
- Infrastruktur, etwa Schutzbereiche um Leitungen oder Verkehrsanlagen.
Solche Beschränkungen heißen nicht immer ausdrücklich „Bauverbot“. Rechtlich kommt es nicht auf die Bezeichnung an, sondern darauf, welche Nutzung oder Bebauung tatsächlich verboten oder bewilligungspflichtig ist.
Was bedeutet das für Eigentümerinnen und Eigentümer?
Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist vor allem wichtig, dass ein Grundstück nicht schon deshalb bebaubar ist, weil es im Eigentum einer Privatperson steht. Ob gebaut werden darf, hängt von den maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ab. Maßgeblich sind insbesondere die Widmung, ein allfälliger Bebauungsplan, die Bauordnung des Bundeslandes und mögliche Sonderbeschränkungen.
Wenn eine Bausperre besteht, ist daher im Einzelfall zu prüfen, ob das konkrete Vorhaben den Sicherungszweck beeinträchtigt. Die Sperre wirkt nicht automatisch gleich stark gegen jedes Bauvorhaben. Das wird auch in der Rechtsprechung zu niederösterreichischen Bausperren deutlich. ([ris.bka.gv.at](https://www.ris.bka.gv.at/JudikaturEntscheidung.wxe?Abfrage=Lvwg&Dokumentnummer=LVWGR_NI_20180927_LVwG_AV_676_001_2018_03&))
Quellen
- § 35 Niederösterreichisches Raumordnungsgesetz 2014, RIS.
- § 75 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, RIS.
- § 21 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009, RIS.
- § 8 Bauordnung für Wien, RIS.
- VwGH 26.04.2001, 2001/16/0192, RIS.
- VfGH 26.06.1988, V136/87, RIS.
- baurechtliche blätter, Bausperre; Begriff „raumbedeutsame Maßnahmen“, Heft 5/2023, Verlag Österreich.
- Raschauer, Raumordnungsrecht, in: Besonderes Verwaltungsrecht, MANZ.
