Gebarungsrichtlinienverordnung

Geschäftsführung und Bezüge-Obergrenze

§ 1. (1) Die Geschäftsführung und Verwaltung einer gemeinnützigen Bauvereinigung hat unter eigener Verantwortung der Organe (Vorstand, Geschäftsführer) auf der Grundlage der Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes und der nach diesem Bundesgesetz erlassenen Verordnungen den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit zu entsprechen.

(Anm. Abs. 1a mit 30.6.2024 außer Kraft getreten)

(2) Bei der Gestaltung oder bei der Abänderung der Genossenschaftsverträge (Gesellschaftsverträge, Satzungen) gemeinnütziger Bauvereinigungen ist darauf Bedacht zu nehmen, daß die Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit bei der Geschäftsgebarung und Verwaltung gewährleistet erscheinen.

(3) Der absolute Höchstbetrag für Bezüge gemäß § 26 WGG bestimmt sich unter Anwendung der rechnerischen Regeln und Beträge aufgrund des § 26 Abs. 2 und 4 WGG in der mit 1. Jänner 2019 geltenden Fassung BGBl. Nr. 800/1993 iVm § 2a. Dieser Betrag ist entsprechend der jeweiligen durchschnittlichen Erhöhung der Gehälter nach dem Kollektivvertrag für Angestellte der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft zu valorisieren. Die Erhöhung gilt ab dem Kollektivvertragsabschluss nächstfolgenden Monatsersten.

Beteiligungen

§ 1a. (1) Von einer nicht übermäßigen Kapitalbindung einer Bauvereinigung gemäß § 7 Abs. 3 Z 10, Abs. 4 Z 3 und Abs. 4b Z 4 WGG im Rahmen von Beteiligungen ist jedenfalls dann auszugehen, wenn diese insgesamt höchstens ein Drittel des Kapitals nicht überschreitet, das im Zeitpunkt der Antragstellung an die Landesregierung (§ 7 Abs. 4 WGG) bzw. der Investitionsentscheidung (§ 7 Abs. 4b WGG) nicht zur Deckung langfristiger Vermögensbestände dient.

(2) Eine Kapitalbindung gemäß Abs. 1 und 3 umfasst alle möglichen Formen eines Kapitaleinsatzes, insbesondere die unmittelbare Eigenkapitalbereitstellung, die Gewährung von Krediten aller Art sowie Haftungs- oder Patronatserklärungen.

(3) Unbeschadet der Bestimmungen des Abs. 1 ist im Fall einer Beteiligung von Tochterunternehmen gemäß § 7 Abs. 4 und 4b WGG an jedenfalls genehmigungspflichtigen Enkelgesellschaften davon auszugehen, dass dem Gebot einer nicht übermäßigen Kapitalbindung einer Bauvereinigung dann entsprochen wird, wenn nicht mehr als insgesamt 50 vH des Eigenkapitals des Tochterunternehmens dafür verwendet wird.

Reconstructing

§ 1b. In den gemäß § 23 Abs. 4d WGG anzustellenden Vergleich sind insbesondere auch die Kosten aufzunehmen, die sich aus der als Erhaltung geltenden Maßnahme eines nachträglichen Einbaues eines Personenaufzuges in normaler Ausstattung gemäß § 14a Abs. 2 Z 7 WGG ergeben würden.

Finanzgebarung

§ 1c. Wie aufgrund des § 23 Abs. 1 WGG im Allgemeinen ableitbar, ist bei der Finanzgebarung im Besonderen die Vermeidung von Risken stärker zu gewichten als eine Optimierung der Erträge. Im Rahmen der notwendigen Eigenkapitalvorhaltung zur Sicherung des laufenden Geschäftsbetriebs und sich daraus ergebender Finanzierungserfordernisse auf Bankguthaben und in Wertpapieren ist auf eine angemessene Risikostreuung zu achten.

Angemessenheit

§ 2. (1) Die Geschäftsführung ist insbesondere als ordnungsmäßig anzusehen, wenn die Anzahl der Mitglieder des Vorstandes, der Mitglieder des Aufsichtsrates und der Angestellten von Bauvereinigungen und die für Dienstbezüge, Reisegebühren und Ruhegenüsse oder Entschädigungen aufzuwendenden Beträge angemessen sind. Für die Beurteilung der Angemessenheit sind die finanzielle Leistungskraft der Bauvereinigung, die Summe ihrer Verwaltungseinheiten, der Umfang ihrer Bautätigkeit und die sonstige Struktur des Unternehmens maßgebend.

(2) Die Kosten für die Tätigkeit des Aufsichtsrates dürfen jährlich 2 vH der in der Gewinn- und Verlustrechnung jeweils ausgewiesenen Personal- und sonstigen Verwaltungsaufwendungen nicht überschreiten. Sind die Mitglieder des Aufsichtsrates einer Bauvereinigung auf Grund des Genossenschaftsvertrages (Gesellschaftsvertrag, Satzung) ehrenamtlich tätig, so ist die Auszahlung einer Aufsichtsratentschädigung unzulässig. Neben dem Auslagenersatz kann jedoch ein angemessenes Sitzungsgeld gewährt werden.

(3) Bei der Auswahl der Aufsichtsratsmitglieder ist neben der fachlichen und persönlichen Qualifikation der Mitglieder, abhängig von der Struktur und dem Geschäftsfeld der Bauvereinigung, auch auf eine fachlich ausgewogene Zusammensetzung des Aufsichtsrats zu achten.

Altverträge und Wiederbestellungen

§ 2a. (1) Auf Grundlage des § 26 Abs. 2 WGG in der mit 1. Jänner 2019 geltenden Fassung BGBl. Nr. 800/1993 kann anstelle eines Bezugsbestandteils in Entsprechung zur Verwendungszulage, eine pauschale Überstundenabgeltung bis zu einem Höchstausmaß von monatlich 50 Stunden berücksichtigt werden.

(2) Auf Grundlage des § 26 Abs. 2 iVm Abs. 4 WGG in der mit 1. Jänner 2019 geltenden Fassung BGBl. Nr. 800/1993 können zusätzlich, insgesamt bis zu einem jährlichen Höchstausmaß von drei Monatsgehältern gemäß § 26 Abs. 2 WGG in der mit 1. Jänner 2019 geltenden Fassung BGBl. Nr. 800/1993, Leistungsprämien gewährt werden. Voraussetzung dafür sind entweder das Erbringen besonders herausragender Leistungen in einem Kalenderjahr und/oder im Fall der Geschäftsführung (Vorstand) das Erreichen vorab vereinbarter Jahresziele.

(3) Bei Mehrfachtätigkeiten eines Vorstandsmitgliedes oder Geschäftsführers gilt die Anwendung der erhöhten Betragsgrenzen gemäß § 26 Abs. 4 WGG in der mit 1. Jänner 2019 geltenden Fassung BGBl. Nr. 800/1993 für sämtliche Tätigkeiten in einer (oder mehreren) gemeinnützigen Bauvereinigung(en) und ihren Gesellschaften gemäß § 7 Abs. 4 und 4b WGG. Die Anwendung des § 26 Abs. 4 WGG in der mit 1. Jänner 2019 geltenden Fassung BGBl. Nr. 800/1993 zweiter Fall setzt zumindest eine deutlich über dem Branchendurchschnitt liegende Bau- und Verwaltungstätigkeit einer Bauvereinigung voraus.

Corporate Governance

§ 2b. (1) Die Geschäftsführung (Vorstand) einer gemeinnützigen Bauvereinigung hat einen jährlichen Corporate Governance-Bericht zu erstellen und nach Genehmigung durch den Aufsichtsrat dem Revisionsverband zu übermitteln. Neben den wirtschaftlichen Eigentümern sowie der Offenlegung von Treuhandschaften sind die Zusammensetzung der Geschäftsführung (Vorstand) und des Aufsichtsrats sowie seiner Ausschüsse und Maßnahmen zur Gleichstellungsförderung von Frauen, insbesondere in den Organen und in leitenden Positionen der Bauvereinigung, anzuführen. Der Corporate Governance-Bericht hat darüber hinaus zumindest folgende Angaben zu enthalten:

(2) Der dem Revisionsverband vorzulegende Corporate Governance-Bericht ist den Auszügen gemäß § 28 Abs. 8 WGG anzuschließen.

(3) Bei Erstellung eines branchenbezogenen Corporate Governance Kodex hat ein Revisionsverband auf Grundlage des § 24 WGG iVm § 3 im Besonderen auch Empfehlungen und/oder verpflichtende Regelungen über die persönliche Zuverlässigkeit und Eignung der im Vorstand, im Aufsichtsrat, als Geschäftsführer, Prokurist oder Handlungsbevollmächtigter tätigen Personen sowie der wirtschaftlichen Eigentümer (FitProper) vorzusehen.

(4) In einem branchenbezogenen Corporate Governance Kodex sind unter Beachtung des Höchstbetrages gemäß § 1 Abs. 3 Bandbreiten für die Angemessenheit der Bezüge von Mitgliedern des Vorstands sowie der Geschäftsführung gemäß den §§ 25 und 26 WGG darzustellen. Dabei sind insbesondere

(5) Den in einem branchenbezogenen Kodex getroffenen Vorgaben gemäß Abs. 4 ist unbeachtlich der Ausnahme-Bestimmungen des Abs. 1 Z 1 bis 3 nachzukommen.

FitProper

§ 3. (1) Organwalter, Prokuristen oder Handlungsbevollmächtigte einer Bauvereinigung haben über geordnete wirtschaftliche Verhältnisse zu verfügen. Es dürfen keine Zweifel an ihrer persönlichen Aufrichtigkeit, zeitlichen Verfügbarkeit und Unvoreingenommenheit sowie fachlichen Eignung bestehen. Diese Bestimmung ist sinngemäß auch für die Eigentümer von Bauvereinigungen anzuwenden.

(2) Die geschäftliche Zuverlässigkeit von Organwaltern, von Prokuristen oder Handlungsbevollmächtigten ist jedenfalls nicht anzunehmen, wenn eine solche Person:

(3) Die fachliche Eignung erscheint jedenfalls als gegeben, wenn eine abgeschlossene einschlägige Fachausbildung, die auch die Vermittlung kaufmännischer Kenntnisse umfasst, oder eine langjährige, einschlägige berufliche Tätigkeit nachgewiesen ist. Dabei sind insbesondere die erworbenen Fähigkeiten und gewonnenen Erfahrungen zu beachten.

(4) Eine zuvor ausgeübte Tätigkeit im Rahmen der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft lässt grundsätzlich eine besondere fachliche Eignung vermuten, andererseits wird ein besonderes Augenmerk auf eine bisher ordnungsmäßige Aufgabenerfüllung zu legen sein.

(5) Der Revisionsverband hat geeignete Maßnahmen anzubieten, wonach insbesondere die mit einer Organwalterschaft betrauten Personen, zur Gewährleistung einer ordnungsmäßigen Geschäftsführung laufend weitergebildet werden. Als solche Maßnahmen kommen vor allem Lehrveranstaltungen, wie Kurse, Seminare oder Vorträge, die Auflage von Lehrbehelfen oder das Ermöglichen praxisbezogener Schulungen in Betracht.

Compliance

§ 3a. (1) Nicht unter genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte gemäß § 9a Abs. 2 bis 3 WGG fallen

(2) Ein Aufsichtsratsmitglied ist bei einer Abstimmung (Beschlussfassung) über die Vornahme eines Rechtsgeschäfts zwischen ihm oder seinen nahen Angehörigen (§ 9a Abs. 4 WGG) und der Bauvereinigung bzw. ihren Gesellschaften gemäß § 7 Abs. 4 oder 4b WGG vom Stimmrecht ausgeschlossen.

(3) Eine zustimmende Beschlussfassung gemäß § 9a Abs. 2 bis 3 erfordert im Rahmen einer beschlussfähigen Aufsichtsratssitzung die einstimmige Zustimmung aller anwesenden, bei einer Abstimmung im Umlaufweg hingegen eine einstimmige Zustimmung sämtlicher Aufsichtsratsmitglieder.

(4) Für den Fall einer, nach Abschluss eines Rechtsgeschäfts gemäß § 9a Abs. 2 bis 3 WGG nachzuholenden Beschlussfassung, können in der Satzung (§ 4 WGG) nähere Regelungen festgelegt werden.

Sachaufwand

§ 4. Der Sachaufwand einer Bauvereinigung ist auf die notwendigen Erfordernisse zu beschränken. Bei Anschaffungen größeren Umfanges, die über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb hinausgehen, und bei Vornahme baulicher Maßnahmen mit erheblichem finanziellem Aufwand, sind mehrere Anbote einzuholen. Die Anschaffung und Verwendung von Kraftfahrzeugen für Zwecke der Bauvereinigung muß in einem angemessenen Verhältnis zur finanziellen Leistungskraft und zum Geschäftsumfang der Bauvereinigung stehen. Über die Verwendung von Kraftfahrzeugen sind genaue Aufzeichnungen zu führen und es dürfen nur die dafür nachgewiesenen Kosten den Verwaltungskosten zugerechnet werden.

Buchführung

§ 5. (1) Die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und Kassenführung sind zu wahren.

(2) Die Summe der auf allen Baulichkeiten einer Bauvereinigung verrechneten gesamten Verwaltungskosten gemäß § 5 der Entgeltrichtlinienverordnung 1994 (ERVO 1994, BGBl. Nr. 924) darf die Summe der gemäß den §§ 6 und 7 ERVO 1994 jeweilig errechenbaren Pauschalbeträge sowie der Kosten für notwendige und nützliche Informationen der Wohnungsnutzer nicht übersteigen.

(3) Die Bauvereinigungen haben ihrer Buchführung den Kontenrahmen gemäß Anlage A und ihrer Abrechnung den Betriebsabrechnungsbogen gemäß Anlage B zugrunde zu legen.

Skonti

§ 6. Rabatte, Skonti und Provisionen, die im Zuge des Abschlusses von Rechtsgeschäften von gemeinnützigen Bauvereinigungen (auch mit Generalunternehmern) erzielt werden, sind kostenmindernd zu berücksichtigen und dürfen nicht als Ertrag vereinnahmt werden.

Fremdfinanzierung

§ 6a. Bei der Vereinbarung angemessener Darlehenskonditionen gemäß § 23 Abs. 1a WGG, die im Zusammenhang mit der Finanzierung ihrer Baulichkeiten eingegangen werden, hat die Bauvereinigung insbesondere

Auftragsvergabe

§ 6b. Sofern nicht andere zwingende Regelungen über eine Mindestanzahl von Anboten anzuwenden sind, sind vor der Vergabe von Aufträgen mindestens drei Angebote von grundsätzlich nicht verbundenen Unternehmen (Personen) im Sinn des § 266 Z 5 UGB einzuholen, die zueinander im Wettbewerb stehen. Diese Verpflichtung entfällt, wenn zu marktüblichen Konditionen eigene Beteiligungsgesellschaften gemäß § 7 Abs. 4 oder 4b WGG beauftragt werden oder das Auftragsvolumen, zuvor für bestimmte Auftragsbereiche im Rahmen des Internen Kontrollsystems festgelegte Betragsgrenzen nicht übersteigt und die Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit des § 23 Abs. 1 WGG gewahrt werden.

Informationskosten

§ 7. (1) Aufwendungen für notwendige und nützliche Maßnahmen zur Verwertung von Objekten müssen in einem angemessenen Verhältnis zum Ausfallsrisiko an Mieten und Nutzungsentgelten oder Kaufpreiszahlungen stehen.

(2) Die Kosten für notwendige und nützliche Informationen der Wohnungsnutzer dürfen ein branchenübliches Maß nicht übersteigen.

Fixpreis

§ 7a. (1) Bei der Festsetzung eines Fixpreises gemäß § 15a WGG hat sich die Bauvereinigung innerhalb des in § 7b festgelegten Rahmens zu halten.

(2) Die Gestaltung von Fixpreisen ist mit den Grundsätzen des § 23 Abs. 1 WGG vereinbar, wenn innerhalb eines wirtschaftlich überschaubaren Zeitraumes eine Unterkostendeckung vermieden wird.