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Geschäftsraumpacht und Lockdown

Der Pächter eines Geschäftsraums schuldet den vereinbarten Pachtzins auch dann, wenn das von ihm während des (ersten) Lockdowns angebotene Take-Away-Service verlustbringend war. Dasselbe gilt, wenn ihm (für den zweiten Lockdown) Umsatzersatz gewährt wurde.

Die Klägerin, die im Bestandgegenstand einen Gastronomiebetrieb führte, begehrte die Rückzahlung der Kaution. Die Beklagte wendete Pachtzinsforderungen für April 2020 und für November und Dezember 2020 aufrechnungsweise ein.

Das Berufungsgericht ging wie das Erstgericht davon aus, dass keine Pachtzinse offen seien und sprach der Klägerin 7.193,33 EUR zu. Dass die Klägerin im April 2020 ein (verlustbringendes) Take-Away Service betrieben habe, führe nicht zur (teilweisen) Brauchbarkeit des Bestandobjekts. Der Umsatzersatz sei als staatliche Unterstützung ebenso wie der Fixkostenzuschuss nicht zu berücksichtigen.

Der Oberste Gerichtshof gab der Revision der Beklagten Folge und wies das Klagebegehren überwiegend ab.

Das Bestandverhältnis der Streitteile ist als Pachtvertrag zu qualifizieren. Die klagende Pächterin hat von der im ersten Lockdown bestehenden Möglichkeit, ein Abholservice anzubieten, in der Zeit vom 4. 4. bis Ende April 2020 Gebrauch gemacht und damit das Bestandobjekt zum vereinbarten Zweck tatsächlich benützt, sodass unabhängig vom wirtschaftlichen Erfolg dieses Geschäftsmodells keine völlige Unbrauchbarkeit der in Bestand genommenen Geschäftsräume vorgelegen war. Da sie im April 2020 ein Take-Away-Service angeboten hat, schuldet sie für diesen Monat das vereinbarte Entgelt, auch wenn sie dieses Service in weiterer Folge einstellte, weil es nur Verluste brachte.

Für die Monate November und Dezember 2020 hat die Klägerin einen Lockdown-Umsatzersatz beantragt und erhalten. Der (staatlich gewährte) Umsatzersatz knüpft an den Umsatz des Unternehmens im Vergleichsmonat des Vorjahrs an und ist damit das Surrogat für den Gesamtwert der von einem Unternehmen abgesetzten Waren und erbrachten Leistungen eines bestimmten Zeitraums, das an die Stelle des mit den vorhandenen Betriebsmitteln erzielbaren, aber wegen des zweiten Lockdowns tatsächlich unterbliebenen Umsatzes (der Einnahmen des Unternehmens) getreten ist. Das setzt die grundsätzliche Eignung des Bestandgegenstands zur Ausübung des gewerblichen Zwecks, für den er in Bestand genommen wurde, voraus.

Damit kann bei wertende Betrachtung nicht von einer völligen Unbrauchbarkeit des Bestandgegenstands ausgegangen werden, wenn der Bestandnehmer, der darin sein Unternehmen betrieben hat, einen Lockdown-Umsatzersatz in Anspruch genommen und erhalten hat. Die Pächterin hat daher für die Monate, in denen sie Umsatzersatz erhalten hat, keinen Anspruch auf verhältnismäßige Minderung des Pachtzinses.

Zum Volltext im RIS.

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