Muster – Mängelanzeige an Vermieter

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kurzbeschreibung

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Beschreibung

Bewohnt man eine Mietwohnung und befindet man sich somit in einem aufrechten Mietverhältnis, kann es immer mal vorkommen, dass der Mietgegenstand in irgendeiner Art und Weise Mängel aufweist und es einer Reparatur bedarf.

Fraglich ist dann, wer die Kosten dieser Reparatur zu tragen hat, der Vermieter oder der Mieter. Die Rechtslage in Österreich macht es grundsätzlich auch hier davon abhängig, ob das Mietverhältnis in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG fällt, oder nicht (sehen Sie dazu die Ausführungen zur Mustervorlage Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter fristgemäß).

Besteht kein Vollanwendungsbereich des MRG

Fällt das Mietverhältnis in den Teilanwendungsbereich des MRG oder überhaupt nicht unters MRG, besteht eine Erhaltungspflicht des Vermieters gem § 1096 ABGB. Danach hat der Vermieter die Pflicht den Mietgegenstand auf eigene Kosten in brauchbaren Zustand zu übergeben und zu erhalten. Man spricht von einer verschuldensunabhängigen Instandhaltungspflicht (Erhaltungspflicht) des Vermieters, die ihre Grenze in der Möglichkeit bzw in der Erschwinglichkeit der notwendigen Arbeiten findet. Bezüglich der Brauchbarkeit ist auf die vertragliche Vereinbarung abzustellen. Im Zweifel ist aber mittlere Brauchbarkeit geschuldet, dh beispielsweise, wenn man eine Wohnung mietet, ists üblich, dass auch eine Beheizbarkeit derselben gegeben ist, oder wenn es heißt es handelt sich um eine vollausgestattete Mietwohnung, kann man davon ausgehen, dass zum bedungenen Gebrauch auch eine Kochmöglichkeit gehört. Dieser brauchbare Zustand muss vorliegen. In weiterer Folge trifft dem Vermieter die Pflicht, dass er den Mietgegenstand in diesem Zustand auf eigene Kosten erhält.

Diese Pflicht des Vermieters wird aber durch § 1104 ABGB insofern beschränkt, als dass, wenn der Mietgegenstand aufgrund außerordentlicher Zufälle wie beispielsweise Feuer, Krieg oder Überschwemmung unbenutzbar wird, er nicht zur Wiederherstellung verpflichtet ist. Gleichzeitig entfällt da aber auch der Anspruch des Vermieters auf Mietzinsentrichtung.

Da § 1096 ABGB dispositiv ist, steht es den Parteien frei, im Mietvertrag gesonderte Bestimmungen bezüglich der Erhaltungspflicht auszuhandeln, insofern auch der Mieter diese Pflichten übernehmen kann. Es darf aber zu keiner generellen Abwälzung aller Erhaltungspflichten auf den Mieter kommen.

Besteht Vollanwendungsbereich des MRG

Fällt der Mietvertrag in den Vollanwendungsbereich des MRG, gilt § 3 MRG. Dieser enthält zwar nur eine eingeschränkte Erhaltungspflicht. Im Gegensatz zur Erhaltungspflicht gem § 1096 ABGB, liegt hier aber zwingendes Recht vor, dh, sie kann nicht zu Lasten des Mieters abbedungen werden. Das Gesetz nennt hier abschließend welche Erhaltungsarbeiten der Vermieter vorzunehmen hat, es kann nicht subsidiär auf eine weitergehende Erhaltungspflicht des Vermieters gem § 1096 ABGB zurückgegriffen werden! Einzelne vermietete Mietgegenstände, dh Wohn- oder Geschäftsräume, muss der Vermieter gem § 3 Abs 2 Z 2 MRG nur insoweit erhalten, als es zur Behebung ernster Schäden des Hauses, zur Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung oder um einen zu vermietenden Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben, nötig ist.

Diese Erhaltungsarbeiten sind gem § 3 Abs 3 MRG aber nur durchzuführen, wenn die Kosten der Erhaltungsarbeiten aus den Mietzinsreserven der letzten 10 Jahre gedeckt sind oder aus künftigen Hauptzinseinnahmen oder Mietzinserhöhungen gedeckt werden können. Können aber nicht die Kosten aller Erhaltungsarbeiten damit gedeckt werden, sind sie nach ihrer bautechnischen Dringlichkeit durchzuführen. Arbeiten kraft eines öffentlich rechtlichen Auftrags oder zur Behebung die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährdender Baugebrechen oder zur Aufrechterhaltung des Betriebs von bestehenden Wasser-, Licht-, Gasleitungen sowie Beheizungs-, Kanalisations- und Sanitäranlagen sind auch ohne Deckung durchzuführen, weil es sich um privilegierte Arbeiten handelt.

Können die Kosten größerer Erhaltungsarbeiten aus den Mietzinsreserven und den Hauptzinseinnahmen nicht gedeckt werden, sehen die §§ 18 ff MRG die Möglichkeit vorübergehender Mietzinserhöhungen vor, über die das Gericht oder die Schlichtungsstelle der Gemeinde zu entscheiden hat. Für Erhaltungsarbeiten, die nicht unter privilegierte Arbeiten fallen und für deren Finanzierung eine Mietzinserhöhung nötig wäre, muss der Vermieter aber nicht machen, wenn sich die Mehrheit der Hauptmieter gegen diese Erhaltungsarbeiten aussprechen (§ 6 Abs 4 MRG).

Gem. § 3 Abs 2 MRG hat der Vermieter folgende Pflichten:
  • Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses, das sind beispielsweise das Stiegenhaus, die Leitungen im Haus, Fassaden, Außenfenster, Rollläden, Lift usw.
  • die Arbeiten, die zur Erhaltung der Mietgegenstände des Hauses erforderlich sind; diese Arbeiten jedoch nur dann, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder wenn sie erforderlich sind, um einen zu vermietenden Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben, darunter fällt vor allem die Schimmelbeseitigung, egal ob die Schimmelbildung vom Mieter durch falsches/fehlendes Lüften begünstigt wurde oder nicht.
  • die Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind;
  • die Arbeiten, die zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden, der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlagen, wie im besonderen von zentralen Wärmeversorgungsanlagen, Personenaufzügen oder zentralen Waschküchen erforderlich sind, es sei denn, daß alle Mieter des Hauses für die gesamte Dauer ihres Mietvertrages auf die Benützung der Anlage verzichten; ist die Erhaltung einer bestehenden Anlage unter Bedachtnahme auf die Kosten der Errichtung und des Betriebes einer vergleichbaren neuen Anlage wirtschaftlich nicht vertretbar, so ist anstelle der Erhaltung der bestehenden Anlage eine vergleichbare neue Anlage zu errichten,
  • die Neueinführungen oder Umgestaltungen, die kraft öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen vorzunehmen sind, wie etwa der Anschluß an eine Wasserleitung oder an eine Kanalisierung, die Installation von geeigneten Schutzvorrichtungen für die Energieversorgung oder von Geräten zur Feststellung des individuellen Energieverbrauchs;
  • die Installation von technisch geeigneten Gemeinschaftseinrichtungen zur Senkung des Energieverbrauchs oder die der Senkung des Energieverbrauchs sonst dienenden Ausgestaltungen des Hauses, von einzelnen Teilen des Hauses oder von einzelnen Mietgegenständen, wenn und insoweit die hiefür erforderlichen Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses und den zu erwartenden Einsparungen stehen;
  • bei Vorliegen einer nach § 17 Abs. 1a zulässigen Vereinbarung die Installation und die Miete von technisch geeigneten Meßvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung im Sinn dieser Bestimmung.

An dieser Stelle muss aber betont werden, dass im Sinne dieser beschränkten Erhaltungspflicht des Vermieters, der Mieter gem § 8 MRG verpflichtet ist, den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen (zB Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitären Anlagen, so zu warten, so instand zu halten, dass dem Vermieter und den übrigen Mietern kein Nachteil entsteht. Dh nicht nur der Vermieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand in brauchbaren Zustand zu erhalten, sondern auch der Mieter muss seinen Teil dazu beitragen, dass ein brauchbarer Zustand erhalten bleibt. Dies aber nur in dem Umfang, soweit es sich nicht um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt. Handelts sich aber um einen ernsten Schaden, ist der Hauptmieter sogar verpflichtet, dem Vermieter unverzüglich Anzeige darüber zu machen, ansonsten könnten Schadenersatzpflichten auf ihn zukommen.

Die Mängelanzeige

Stellt der Mieter Mängel beim Mietgegenstand fest, tut er gut daran, fürs Vorliegen der Mängel Beweise zu sammeln. Der Mieter muss die entsprechenden Mängel dem Vermieter nämlich unverzüglich anzeigen, egal ob er sich im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG befindet, oder das MRG gar nicht zur Anwendung kommt (§ 8 MRG, § 1097 ABGB). Grundsätzlich reicht zwar eine mündliche Anzeige aus, doch ist es ratsam, den Vermieter schriftlich, am besten unter Zuhilfenahme unserer Mustervorlage zu informieren. Sollte der Vermieter behaupten, der Mieter hätte den Mangel selbst verursacht, muss er dies aber beweisen.

Reagiert der Vermieter auf die Mängelanzeige und wird tätig, hat der Mieter aber nicht die Möglichkeit explizit zu verlangen, auf welche Weise der Vermieter die Mängel zu beseitigen hat. Es kommt nur drauf an, dass der Vermieter die Gebrauchsmöglichkeit wiederherstellt. Wie er dies tut, darauf hat der Mieter keinen Einfluss.

Der Vermieter reagiert nicht auf die Mängelanzeige, was nun?

Der Gesetzgeber gibt Mietern einige Hilfsmittel an die Hand, um ihr Recht durchzusetzen, wenn sie vom Vermieter allein gelassen werden.

Mietzinsminderung

Wenn der Mietgegenstand so mangelhaft ist, dass er zum bedungenen Gebrauch nicht taugt, tritt aufgrund der speziellen Gewährleistungsbestimmung des § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB im Maße der Unbrauchbarkeit eine (aliquote) Zinsminderung ein. Dies aber nur, wenn – wie oben schon erwähnt – eine Anzeige des Mieters vorausgeht (§ 1097 ABGB). Wird die Gebrauchsbeeinträchtigung vom Vermieter beseitigt, endet auch die Mietzinsminderung.

Die Mietzinsminderung darf aber nicht zu hoch angesetzt werden, das kann zu Mietrückständen führen. Es empfiehlt sich in so einem Fall mit einem Rechtsanwalt oder der Mietervereinigung Kontakt aufzunehmen.

Achtung: die Zinsminderung entfällt, wenn der Mieter zB durch weitere Bezahlung des vollen Mietzinses in Kenntnis des Umstands der Gebrauchsbeeinträchtigung drauf verzichtet oder der Mietgegenstand, aus Gründen die der Sphäre des Mieters zuzurechnen sind, unbenutzbar ist. Vorwegverzicht auf die Zinsbefreiung ist bei Miete unbeweglicher Sachen aber ungültig, § 1096 Abs 1 ABGB. Eine Möglichkeit für den Mieter wäre es, den vollen Mietzins unter Vorbehalt weiter zu entrichten. Dann bleibt dem Mieter Zeit, sich über die Mietzinsminderung zu informieren und anschließend das zu viel Gezahlte zurückzufordern.

Ersatzvornahme

Wurde vom Mieter der Schaden an den Vermieter gemeldet, dieser bleibt aber untätig, kann der Mieter durch eine Ersatzvornahme den Schaden beheben lassen und sich die dadurch entstanden Kosten vom Vermieter ersetzen lassen. Dafür muss der Mieter aber folgende Schritte einhalten: Der Schaden ist dem Vermieter anzuzeigen und bei Untätigkeit des Vermieters die Ersatzvornahme anzukündigen. Natürlich gilt das nicht für Schäden, die sofort behoben werden müssen wie beispielsweise ein Wasserrohrbruch.

Für den Mieter empfiehlt es sich in diesem Fall aber, vor der Ersatzvornahme mit einem Anwalt Rücksprache zu halten, um nicht auf den Kosten für die Behebung sitzen zu bleiben.

Klage

Unterlässt der Vermieter die Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten und handelt es sich um einen Mietrechtsfall im Vollanwendungsbereich des MRG, kann ihm über Antrag des Mieters der Auftrag zur Vornahme der notwendigen Arbeiten aufgetragen werden, § 6 Abs 1 MRG.

Außerhalb des MRG oder im Teilanwendungsbereich des MRG hat der Mieter die Möglichkeit über § 1096 Abs 1 ABGB den Vermieter zum Tätigwerden gerichtlich zu verpflichten.

Sonderkündigungsrecht

Helfen alle diese Maßnahmen nicht, bleibt dem Mieter nur mehr die Möglichkeit, seinen Mietvertrag fristlos gem
§ 1117 ABGB zu kündigen. Auch hierzu haben wir ein Muster auf RechtEasy kostenlos online gestellt.